Một nghịch lý khó tin đang đeo bám thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam: Trong khi ngành du lịch liên tục phá vỡ các kỷ lục, với gần 21,2 triệu khách quốc tế (tăng hơn 20%) và 137 triệu lượt khách nội địa vào năm 2025, thu về hơn 1 triệu tỷ đồng, thì nhiều hạ tầng nghỉ dưỡng lại chìm trong ‘giấc ngủ đông’ kéo dài. Dù sở hữu đường bờ biển dài 3.260 km cùng những địa danh đẳng cấp thế giới như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, tiềm năng khai thác là vô cùng to lớn, nhưng thực tế lại phũ phàng.
Sự tương phản này càng rõ nét tại các ‘thủ phủ’ du lịch. Hàng loạt dự án từng được kỳ vọng lớn, chiếm giữ vị trí vàng và được đầu tư hoành tráng, nay lại rơi vào cảnh bỏ hoang hoặc hoạt động èo uột. Điển hình tại Phan Thiết, những cái tên như Aloha Beach Village, Golden Peak Resort, Đồi Sứ Resort hay Feng Shui Resort, sau nhiều năm vận hành, đang đối mặt với công suất khai thác thấp đến báo động, nhiều khu vực xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí phải đóng cửa.
Không chỉ Phan Thiết, cung đường ven biển Đất Đỏ – Xuyên Mộc (TP.HCM) một thời sôi động với các dự án như Ixora Hồ Tràm, Hyatt Regency, The Sea Class, Edenia Resort hay Charm Resort Hồ Tràm, giờ đây cũng chìm trong tĩnh lặng. Nhiều phân khu từng được triển khai rầm rộ nay trở thành những khối bê tông ‘đắp chiếu’, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai quý giá.
Theo báo cáo từ DKRA Group, bức tranh thị trường càng thêm ảm đạm khi hơn 99% nguồn cung sơ cấp năm 2025 thực chất là hàng tồn kho từ những dự án cũ. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ‘đội sổ’, bởi niềm tin của nhà đầu tư đã cạn kiệt. Lợi nhuận cam kết bỗng chốc tan thành mây khói, và thanh khoản trên thị trường thứ cấp gần như ‘đóng băng’, khiến giới đầu tư hoang mang tột độ.
Thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam còn cho thấy giai đoạn 2023-2025, giá chuyển nhượng thứ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng đã lao dốc trung bình 15-20%, thậm chí có nơi tới 40-50%, nhưng vẫn ‘ế ẩm’, chẳng ai muốn mua.
(Hình ảnh: Một khu nghỉ dưỡng ở nam đảo Phú Quốc, tháng 12/2025, cho thấy phần nào hiện trạng đáng báo động. Ảnh: Thành Nguyễn)
Vậy đâu là nguyên nhân cốt lõi? Các chuyên gia khẳng định, vấn đề không phải do nhu cầu du lịch đi xuống hay tiềm năng khai thác hạn chế. Thay vào đó, nó xuất phát từ việc thiếu chiến lược vận hành chuyên nghiệp, chất lượng sản phẩm rời rạc và định hướng phát triển sai lầm.
Bà Hương Nguyễn, CEO Eras Land, thẳng thắn chỉ ra ‘căn bệnh’ khiến nhiều dự án ‘chết yểu’: các chủ đầu tư đã mang tư duy bán nhà ở dân dụng để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Họ quá chú trọng vào thiết kế, tiến độ xây dựng và những lời hứa hẹn lợi nhuận ‘trên trời’ để thu hút người mua, nhưng lại bỏ qua khâu vận hành quan trọng. Hậu quả là khi đi vào hoạt động, công suất thấp, chi phí vận hành cao ngất ngưởng và dịch vụ thiếu ổn định đã ‘bóp nghẹt’ dòng tiền, đẩy dự án vào vòng xoáy suy tàn nhanh chóng.
Bà Hương nhấn mạnh, ‘vận hành’ chính là ‘điểm mù’ lớn nhất của các doanh nghiệp nội địa. Việc phụ thuộc vào các thương hiệu quốc tế ban đầu có vẻ hấp dẫn, nhưng chi phí đắt đỏ dễ dàng ‘ăn mòn’ lợi nhuận về lâu dài. Áp lực càng đè nặng lên các dự án bán cho nhà đầu tư thứ cấp rồi thu lại quyền khai thác, vì đơn vị vận hành phải vật lộn để vừa đảm bảo lợi nhuận, vừa chi trả cam kết, lại vừa duy trì dòng tiền. Nếu chất lượng sản phẩm không đạt chuẩn ngay từ vạch xuất phát, thì bài toán hiệu quả kinh doanh gần như vô vọng.
Ngoài ra, nhiều dự án còn mắc phải lỗi nghiêm trọng khi thiếu tính đồng bộ và bản sắc độc đáo. Quy hoạch manh mún, sản phẩm ‘copy-paste’ lẫn nhau khiến chúng không thể đáp ứng được những tiêu chuẩn khắt khe của các kênh phân phối du lịch quốc tế, làm mất đi sức cạnh tranh.
Cùng chung nhận định, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, tiết lộ rằng hơn 68% nguồn cung khách sạn – nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang do chính chủ đầu tư tự vận hành. Đáng báo động là không ít trong số đó chưa đầu tư xứng đáng vào trải nghiệm của khách hàng. Trong khi du khách quốc tế ngày càng chịu chi và tầng lớp trung lưu trong nước đòi hỏi cao hơn về chất lượng, những dự án thiếu sự khác biệt và vận hành yếu kém đang đối mặt với nguy cơ thất bại trong dài hạn.
Khi nhìn về tương lai, ông Mauro Gasparotti dự báo cuộc đua bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không còn là số lượng mà là chất lượng. Du lịch Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ, nhưng dòng khách lại đổ dồn về những dự án có chất lượng vượt trội, thương hiệu uy tín và trải nghiệm độc đáo. Do đó, theo ông, bất kỳ sản phẩm nào không chịu tái định vị, chuẩn hóa vận hành và đầu tư sâu rộng sẽ tiếp tục gặp chông gai.
(Hình ảnh: Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay Đà Nẵng, một ví dụ điển hình về những thách thức của thị trường. Ảnh: Văn Đông)
Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, khẳng định sự tăng trưởng sắp tới của du lịch và nghỉ dưỡng sẽ tập trung vào phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, chứ không phải phát triển ồ ạt. Sự thay đổi trong hành vi du khách quốc tế đã biến chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và câu chuyện thương hiệu thành những yếu tố then chốt, buộc các chủ dự án phải đầu tư bài bản từ khâu thiết kế đến định vị sản phẩm.
Ông Jackson cũng chỉ ra một xu hướng mới: các loại hình nghỉ dưỡng kết hợp wellness (chăm sóc thể chất và tinh thần), retreat (chữa lành), detox (thanh lọc cơ thể) và du lịch chậm sẽ bùng nổ trong tương lai, đặc biệt ở các khu vực ven biển và sinh thái. Đây là những mô hình mà các nhà phát triển dự án nên đặc biệt quan tâm.
Theo bà Hương Nguyễn, để bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững, cần tìm được sự cân bằng tinh tế giữa tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp và khả năng kiểm soát chi phí hiệu quả. Thay vì cứ mãi phụ thuộc vào các thương hiệu quốc tế đắt đỏ, những mô hình vận hành linh hoạt như nhượng quyền hoặc tự vận hành có kiểm soát sẽ giúp các dự án giữ vững chất lượng, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận tài chính về lâu dài.
Cuối cùng, chất lượng và tính đồng bộ của sản phẩm phải được duy trì liên tục trong suốt vòng đời dự án, thông qua việc tái đầu tư và liên tục đổi mới trải nghiệm. Khi được phát triển một cách bài bản, gắn liền với bản sắc văn hóa địa phương, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ tăng cường hiệu quả khai thác mà còn góp phần nâng tầm vị thế du lịch Việt Nam. Ngược lại, nếu chỉ chạy theo tư duy ngắn hạn, thị trường sẽ mãi mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn ‘bùng nổ rồi suy tàn’.
Chia sẽ tin tức và thông tin
