Từ cuối tháng 11, thị trường chuyển nhượng chung cư Hà Nội, từng sôi động như lửa, nay bỗng chốc đóng băng sau chuỗi ngày tăng nóng. Nguyễn Trường, một môi giới căn hộ kỳ cựu ở phía đông, chia sẻ rằng tháng cuối năm chỉ vỏn vẹn 1-2 giao dịch, một con số ‘khó tin’ so với hơn chục căn mỗi tháng ở giai đoạn đỉnh cao. Lượng khách tìm mua căn hộ vơi đi đáng kể, dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm vài trăm triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu. Tương tự, tại khu vực Hoàng Mai, số lượng căn hộ ký gửi tăng vọt 20-30% nhưng giao dịch vẫn ‘án binh bất động’. Ngay cả những nhà đầu tư từng ‘sẵn sàng xuống tiền’ cho căn hộ đẹp nay cũng không còn mặn mà.
Kết quả khảo sát gần đây của Batdongsan càng củng cố bức tranh ảm đạm này: khoảng 17% môi giới báo cáo lượng giao dịch quý IV giảm mạnh hơn một nửa so với quý III, và 19% chỉ ra xu hướng suy giảm rõ rệt ở phân khúc chung cư.
Trước diễn biến bất lợi, giới đầu tư ‘lướt sóng’ tại các dự án từng là ‘điểm nóng’ đang cuống cuồng tìm đường thoát. Tại một đại đô thị phía đông, nhiều căn hộ đã thanh toán 15% đang được chào bán với mức chênh giảm từ 400-500 triệu đồng xuống chỉ còn 100-200 triệu đồng. Thậm chí, một số căn diện tích lớn, giá trị 8-10 tỷ đồng, còn được rao bán ngang giá hợp đồng do áp lực thanh toán theo tiến độ, chủ nhà không thể tiếp tục ‘gồng lỗ’. Tình trạng tương tự diễn ra ở một dự án cao tầng phía bắc, nơi nhà đầu tư chấp nhận giảm vài trăm đến nửa tỷ đồng dù mới chỉ vào tiền đợt đầu, hoàn toàn trái ngược với cảnh ‘tranh giành’ và chấp nhận trả chênh hàng trăm triệu chỉ vài tháng trước.
Số liệu từ One Mount Group tháng 11 cũng xác nhận sự sụt giảm này: tổng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Phân khúc chung cư chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với 3.100 giao dịch thứ cấp, sụt 22% theo tháng. Hai đại đô thị lớn ở phía tây và phía đông chứng kiến thanh khoản giảm tới 40%, trong khi các dự án trung tâm giảm nhẹ hơn (4%) và thổ cư, thấp tầng giảm khoảng 10%.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường đang trải qua một ‘quá trình thanh lọc’ sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ bùng nổ. Áp lực lãi suất tăng cao từ tháng 10 cùng với giá chuyển nhượng chững lại đã trực tiếp tác động đến tâm lý người mua. Trong tháng 11, lãi suất tiền gửi của nhiều ngân hàng thương mại tăng 0,8-1,2 điểm phần trăm, đạt mức bình quân 5,64% một năm. Dư nợ tín dụng tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%, khiến nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn, kéo theo nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến.
Trong khi đó, giá nhiều dự án đang có xu hướng đi ngang. Giá chào chung cư tại hai khu đô thị phía tây và phía đông chỉ tăng nhẹ 0,8%, cho thấy thị trường đã ‘chạm ngưỡng kháng cự’ và cần thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới. Ông Tiến kết luận: \
