Thị trường bất động sản Đông Bắc TP.HCM, bao gồm Dĩ An và Thuận An, đang trải qua một cuộc cách mạng về giá và tiêu chuẩn. Từ mức ‘vừa túi tiền’ 30-35 triệu đồng/m² vài năm trước, nay giá căn hộ đã chạm ngưỡng 50-90 triệu đồng/m², phản ánh sự dịch chuyển từ việc ‘mua kỳ vọng’ sang ‘mua kiểm chứng’. Các nhà đầu tư và người mua đang tìm kiếm những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, thiết kế ưu việt và tiện ích chất lượng cao.
Các ‘ông lớn’ như Lê Phong với The Emerald Boulevard (khoảng 75 triệu đồng/m²), Khải Hoàn Imperial tiệm cận 90 triệu đồng/m², và Lusso Saigon (WorldHotels) định vị ‘branded residences’, đang đẩy mạnh phân khúc trung – cao cấp, xác lập mặt bằng giá mới cho khu vực. Xu hướng ‘nâng chuẩn để neo giá’ này còn được củng cố bởi sự góp mặt của các tập đoàn quốc tế như CapitaLand, Gamuda Land, chứng tỏ thị trường đủ ‘độ dày’ để phát triển sản phẩm theo pha.
Sự xuất hiện và thanh khoản tích cực của một số dự án như The Ten, Orchard Grand (Thành phố mới Bình Dương) định hình giá xấp xỉ 60 triệu đồng/m², hay Green Skyline (TBS Land) ở khu vực giáp ranh Thủ Đức với mức 68 triệu đồng/m² và 500 giao dịch thành công đợt đầu, đều cho thấy rõ quy luật xác lập mặt bằng giá mới. Khi nhiều chủ đầu tư cùng nâng chuẩn trên một trục hạ tầng, dự án nào tạo được chuẩn cao hơn và chứng minh được giá trị tương xứng, thì mức giá mới sẽ được thiết lập.
Trong bối cảnh lõi đô thị TP.HCM duy trì mặt bằng giá cao và tăng đều (giá sơ cấp tăng khoảng 8%, thứ cấp tăng từ 5-20% đến cuối 2025 theo Savills), các khu vực giáp ranh trở thành nguồn cung thay thế cho nhu cầu ở thực. Điều này buộc các dự án tại Đông Bắc TP.HCM phải nâng cấp để hấp thụ nhu cầu dịch chuyển, và giá khó có thể quay về mặt bằng trước đây.
Những gì đang diễn ra tại Đông Bắc TP.HCM cũng lý giải việc mặt bằng giá không tăng ‘đồng loạt’, mà tăng mạnh hơn ở các dự án làm tốt phần nền tảng: pháp lý, quy hoạch, thiết kế, tiện ích thật, và tiến độ triển khai thực tế.
Sóng quan tâm sau sáp nhập là một ‘đòn bẩy nhận thức’ đáng kể. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu tháng 1/2026 thể hiện TP.HCM chiếm khoảng 50% sự quan tâm của cả nước. Mức độ quan tâm tăng vì thị trường ‘đọc’ lại địa lý: Bình Dương cũ không còn rời rạc mà được nhìn thành một vùng đại đô thị gắn nhãn ‘TP.HCM mở rộng’. Sự thay đổi nhận thức này là chất xúc tác mạnh nhất, khiến người mua đổi cách tìm kiếm, môi giới – doanh nghiệp đổi cách phân bổ nguồn lực, và sau đó dòng tiền thật mới đi vào.
Khi người mua đã tìm theo vùng, họ sẽ so sánh theo chuẩn vùng. Đông Bắc TP.HCM không còn lợi thế ‘giá rẻ hơn TP.HCM’ như trước, mà cạnh tranh bằng tiêu chí ‘có đủ chuẩn để được định giá như TP.HCM mở rộng hay không’. Chính áp lực này khiến các chủ đầu tư phải nâng cấp sản phẩm. Đa số chuyên gia dự đoán, cuộc đua giá ở các vùng giáp ranh sẽ còn tiếp tục, nhưng theo hướng chọn lọc. Dự án tốt sẽ dẫn dắt, còn phần còn lại buộc phải cạnh tranh bằng tiến độ, chất lượng, minh bạch và giá trị thực.
