Thị trường đất nền Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn ‘khó thở’ kể từ sau đại dịch Covid-19, với tỷ lệ hấp thụ liên tục ở mức thấp, chỉ khoảng 10-18% trong ba năm gần đây. Nhu cầu tìm mua đã giảm mạnh 15-40% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh rõ sự dè dặt của nhà đầu tư. Các nền tảng dữ liệu trực tuyến như Batdongsan và Nhà Tốt đều ghi nhận xu hướng trầm lắng này trên hầu hết các khu vực.
Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee Việt Nam, chỉ ra rằng rào cản lớn nhất nằm ở dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư. Nhiều người đã thua lỗ khi đầu tư vào đất nền trong chu kỳ trước, khiến họ mất niềm tin và chuyển hướng sang các phân khúc có khả năng tạo ra dòng tiền ngay lập tức như căn hộ.
Về nguồn cung, ông Võ Hồng Thắng từ DKRA Group cho biết thị trường đang thiếu hụt dự án mới. Đa số sản phẩm hiện có là hàng tồn kho từ những năm trước, và nhiều chủ đầu tư lớn cũng đã rút khỏi phân khúc này. Sự khan hiếm nguồn cung mới đã đẩy giá sơ cấp tăng 20-30% trong năm qua, chủ yếu để bù đắp chi phí phát triển. Điều này dẫn đến sự lệch pha giữa cung và cầu, khi phần lớn sức cầu (69%) tập trung vào các dự án mới, đặc biệt là ở những khu vực như Tây Ninh.
Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định cán cân đầu tư đang dần dịch chuyển. Dù đất nền khó tái diễn các ‘cơn sốt’ đại trà, nhưng vẫn có cơ hội cho những khu vực hội tụ đủ yếu tố hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và đặc biệt là dòng tiền thực từ cư dân sinh sống. Luật Đất đai mới, có hiệu lực từ 1/8/2024, yêu cầu các dự án phải hoàn thiện hạ tầng và nhà ở trước khi cấp sổ, buộc các doanh nghiệp phải đầu tư bài bản hơn, hướng tới mô hình khu đô thị hoàn chỉnh.
Sự thay đổi này, cùng với động lực từ hạ tầng giao thông, có thể giúp giá đất nền tăng 10-20% vào năm 2026. Tuy nhiên, sự phân hóa giá giữa các khu vực sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, phản ánh giá trị thực và sức cầu của từng địa phương.
