Đầu năm 2021, cô Hà, một phụ nữ sinh sống tại tỉnh Cam Túc, Trung Quốc, đã tìm thấy căn hộ trong mơ của mình. Điều đặc biệt thu hút cô là phần ban công rộng đến 80m2 – một diện tích hiếm thấy trong các khu chung cư. Người bán cam đoan đây là “diện tích tặng kèm”, thuộc quyền sử dụng độc quyền của chủ hộ mà không mất thêm chi phí. Ấn tượng với tầm nhìn đẹp và không gian thoáng đãng, cô Hà nhanh chóng chốt giao dịch với giá 500.000 NDT (khoảng 1,8 tỷ đồng).
Tuy nhiên, do yêu cầu công việc, cô Hà phải chuyển công tác và chưa thể dọn về ở ngay. Mãi đến Tết Nguyên đán năm 2023, tức hai năm sau, cô mới chính thức trở lại căn hộ của mình. Thế nhưng, niềm vui chưa kịp trọn vẹn thì hàng loạt rắc rối đã ập đến.
Bước vào nhà, cô Hà choáng váng khi chứng kiến toàn bộ ban công rộng 80m2 của mình đã bị hàng xóm họ Đặng chiếm dụng hoàn toàn. Nơi vốn dĩ là không gian riêng tư nay biến thành một vườn hoa mini rực rỡ, trồng đầy cây cảnh, chậu hoa. Thậm chí, vách ngăn giữa hai ban công cũng bị phá bỏ.
Bức xúc, cô Hà sang nhà hàng xóm để làm rõ sự tình. Nhưng điều khiến cô sốc hơn là lời tuyên bố thẳng thừng của ông Đặng: “Đây là khu vực công cộng, tài sản chung của tòa nhà. Tôi trồng hoa ở đây đã hai năm, ban quản lý đều biết.”
Không chấp nhận lời giải thích vô lý này, cô Hà tìm đến ban quản lý tòa nhà để khiếu nại. Tuy nhiên, câu trả lời mà cô nhận được lại càng khiến cô ngỡ ngàng: ban công đó thực chất là khu vực chung, được chủ đầu tư thiết kế như một phần không gian sinh hoạt cộng đồng, chứ không phải là diện tích riêng của bất kỳ căn hộ nào.
Hoang mang và không muốn bỏ cuộc, cô Hà kiểm tra lại hợp đồng mua bán nhà. Nhưng điều đáng tiếc là trong phần chính của hợp đồng, không có điều khoản nào quy định rõ ràng về quyền sở hữu hay sử dụng riêng đối với ban công. Phần phụ lục chỉ ghi vỏn vẹn “Diện tích tặng kèm” mà không có bất kỳ mô tả, sơ đồ hay xác nhận cụ thể nào. Như vậy, lời hứa “ban công sử dụng độc quyền” của người bán trước đó chỉ là cam kết miệng, hoàn toàn không có giá trị pháp lý.
(Ảnh minh họa)
Cô Hà tiếp tục báo cáo lên cơ quan chức năng về hành vi tự ý phá vách ngăn ban công của ông Đặng. Sau khi điều tra, nhà chức trách xác định bức tường bị phá không phải tường chịu lực, do đó ông Đặng không bị xử phạt hành chính. Đứng trước tình cảnh khó khăn, cô Hà quyết định khởi kiện ông Đặng và công ty quản lý tòa nhà ra tòa, yêu cầu xác định quyền sử dụng hợp pháp của phần ban công.
Sau khi thụ lý vụ án, tòa án địa phương đã dựa trên quy định của Luật Sở hữu Trung Quốc, trong đó nêu rõ các khu vực được xác định là “khu vực công cộng” trong thiết kế tòa nhà thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ hộ. Chỉ khi chủ đầu tư có cam kết rõ ràng bằng văn bản rằng khu vực nào đó thuộc quyền sử dụng riêng của một chủ hộ thì mới được xem là tài sản riêng.
Trong trường hợp này, hợp đồng của cô Hà quá mơ hồ, phần “diện tích tặng kèm” thiếu thông tin chi tiết. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của cô cũng không thể hiện phần ban công 80m2. Do đó, tòa kết luận ban công là tài sản chung của cư dân trong tòa nhà, cô Hà không có quyền sử dụng độc quyền.
Tuy nhiên, tòa án cũng nhận định hành vi phá tường, chiếm đoạt toàn bộ diện tích và biến ban công thành vườn hoa nuôi cá của ông Đặng đã xâm phạm nghiêm trọng quyền lợi chung của các hộ khác, bao gồm cả cô Hà. Vì vậy, tòa yêu cầu ông Đặng phải khôi phục lại ban công về trạng thái ban đầu và bồi thường cho cô Hà 2.000 NDT (khoảng 7,5 triệu đồng) cho phần tường bị hư hại.
(Ảnh minh họa)
Sau vụ việc, các tòa án địa phương và luật sư tại Cam Túc, Trung Quốc đã đưa ra cảnh báo đây là bài học đắt giá cho người mua nhà, đặc biệt với những căn hộ có “diện tích tặng kèm” như sân thượng, ban công, hay sân vườn.
Các chuyên gia nhấn mạnh, mọi cam kết giữa người mua và chủ đầu tư phải được ghi nhận rõ ràng bằng văn bản trong hợp đồng. Những lời hứa miệng, quảng cáo hấp dẫn hay tư vấn về “ưu đãi tặng kèm” sẽ không được pháp luật công nhận khi xảy ra tranh chấp nếu chúng không được thể hiện cụ thể trong hồ sơ pháp lý.
Người mua cần kiểm tra thật kỹ hợp đồng, bản vẽ, giấy chứng nhận quyền sở hữu, và yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ quyền sử dụng riêng hay chung đối với từng khu vực. Ngoài ra, việc lưu giữ các tài liệu, quảng cáo, email có nội dung liên quan đến thỏa thuận sử dụng cũng vô cùng quan trọng, vì chúng có thể trở thành bằng chứng then chốt nếu phát sinh tranh chấp.
